中指研究院已连续七年开展春节返乡楼市见闻系列活动，今年受新冠肺炎疫情影响，各地倡导“就地过年”，春节返乡置业的“惯例”正因疫情发生着新的变化。年春节期间，中指研究院各地分析师根据地方防疫实际情况，有序开展以“春节楼市观察”为主题的楼市见闻活动，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，观察各地楼市新的变化，并形成系列报告。本次研究中，我们将以区域为视角，看房地产市场格局变化，下文为系列研究之长三角篇。
从一二线城市来看，0年长三角一二线城市调控*策先松后紧，年初在疫情背景下供应端*策优化，部分城市人才落户门槛也有所下降；而后随着疫情得到有效控制，市场热度快速回升，热点城市调控接连落地，力促市场情绪理性回归，但上海、杭州市场情绪仍偏高，年开年*策继续加码，叠加就地过年*策影响，市场整体呈现出“运行平稳，行情分化，置业节奏提前”的特征。
上海：“新*组合拳”后，楼市有所降温
上海楼市密集调控后，二手房市场带看量、挂牌价及成交量价指标均逐步回落，购房客户进入观望阶段，市场热度逐步下降。最近个月，上海楼市调控*策不断出台，通过“限购限售升级、法拍房限购、住房信贷收紧、新房摇号细则出台”等一系列组合拳来抑制投机投资性需求，强化市场监管，以达到稳定市场预期的目的。新*出台后不少购房者因此而改变或中止了购房计划。0年上海楼市成交从复苏快速进入到活跃，再到火热，期间也伴随着一些“违规”行为露头。其中，一些购房者便通过假离婚来获得购房资格，或者借此来获得首套房的资格。“夫妻离异3年限购”措施出台后，假离婚购房漏洞被严格封堵。上海市场的火热也带动了投机投资性需求积极入市，*府以“打补丁”的方式产生直接遏制作用。“调整增值税征免年限”措施将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，直接提高了未满5年房产交易时的税费。不少房产中介反映，“调整增值税免征年限”剑指二手房市场交易，对于满2不满5的普通住宅而言，客户购房门槛提升了不少。此外，额外多出的税费该由谁来承担也困扰着房屋买卖双方，但据了解多数情况还是转嫁给买方。在走访多家房产中介后，了解到新*后二手房带看量普遍下降20%到30%，包括成交套数、成交均价、挂牌量、新增客户量等二手房指标在最近两周都出现环比连续下降的情况，短期内新*效果显现。
对于新房市场的购房者来说，最重要的事情莫过于读懂2月6日发布的新房摇号规则。通过门户网站“新房摇号分数段”调研结果来看，超过3成的受访者积分介于50到60分，不到2成的受访者积分介于60到70分，约5%的受访者积分介于40到50分。上海这一系列措施尽量保障家庭名下无房的人员参加摇号，增加其买住房的概率，在特殊时期体现公平原则。上海市场短期内成交惯性仍在，月份新房成交创下新高，尤其是最后一周成交量达到64万方。但近期新房市场供应放缓回落，两周仅一新盘入市，一方面源于前期供应量较大，对后续供应存在一定透支；另一方面则是对*策的消化。
就地过年*策下，春节楼市不打烊。春节期间，由于疫情原因，有不少在沪就业的年轻人均选择留在上海过年，其中不乏购房者表示有充足的时间到售楼处去比较甄选。因此，跟过去上海春节期间大量人口流出相比，今年上海节日的氛围将更浓，而各大售楼处也相应地调整了营业计划，相比往年售楼处接待时间有所提前。根据对全市近90个在售项目的不完全统计，有近6成项目选择春节不打烊，超过3成的项目选择在初三到初五开始营业。
杭州：留杭过年叠加红盘释放，春节楼市迎来开门红
年春节临近，浙江省多地*府相应国家*策，纷纷发布留浙*策，倡导外来人员原地过年。据浙江省人社厅数据，预计留浙过年外省员工09.4万人，留人率比去年春节提高近30个百分点。
“春节留杭”与“留杭”。时光转逝至年末，历经了一年疫情环境下的杭州再送千元现金补贴，鼓励外来务工人口留杭过年。春节临近地铁人头依旧的背后，是选择留在杭州的人更多了。根据*府工作报告，0年新引进35岁以下大学生43.6万人，较年的2.2万人增幅高达06%，人才净流入率继续保持全国第一，而年新增常住人口55.4万，预计今年人口净流入量，也将继续保持全国第一。有力的引才*策、强健的经济产业支撑正吸引着越来越多的人才选择来杭留杭。
不断升级的调控*策与持续火热的楼市，*策仍有待显效。纵观0全年杭州楼市表现情况，唯有用火热来形容，成交量套数达.59万套，较年增长9.0%，新建住宅价格累计上涨8.94%，位居百城第二位。楼市表现火热的另一端，杭州*策调控不断升级。0年杭州市楼市*策不可谓不密集—3月出台人才摇号新规、7月再添限摇新*、9月限购升级，调整无房家庭认定标准，而年月27日，又出限购限售税收组合拳。“·27新*”后，十余个红盘集中入市，再掀年前楼市小热潮。随着*策效果显现，红盘短炒的时代即将终结，但市场热度的降温仍需要一段时日，而市场热度背后是人口的持续流入，配套设施的集中兑现，经济产业的强力支撑，杭州城市的基本面并未发生改变。预计这波市场热潮将会延续至春节后，而年的杭州楼市整体也会在“房住不炒”的主基调下，更加健康向上发展。
宁波：“就地过年”给宁波楼市带来一针强心剂
春节留甬人数超百万，*府企业做好“异乡人”留甬过年准备。宁波作为制造业大市，外来人口众多，今年宁波各区县*府为有效应对冬季疫情防控形势，尽量减少人员大规模流动，公布众多留甬*策，涵盖旅游、购物、教育、文艺等方面。根据市人力社保局调研，截至月底，宁波企业外省职工中春节留甬的将达到6.3万人以上，较0年同期更是猛增84.9%。实地走访慈溪和杭州湾新区的众多工业区也了解到，很多工厂和企业今年过年都不放假，赶订单抢抓一季度开门红，员工也比平时获得更多收入，企业和员工双丰收。
春节前后宁波土拍、新房量价齐升。今年*府鼓励“就地过年”，房企也抓紧契机推盘，据统计，年月，全市商品房总计成交套，环比上升75.%。同时创下月同期成交量新高，远高于历年月份成交量。月以来，土地市场较上月明显回暖，住宅用地成交3宗，热门置业区域均有土地挂牌出让，土拍平均溢价率上升。2月份宁波将有盘推新入市，而几大热门红盘譬如保利湖光印、芳菲郡、宝龙雅戈尔江汇城等也将迎来新一轮加推，结合春节前月份宁波楼市的实际情况来看，年后宁波楼市依旧会迎来开门红。
严格调控下，宁波楼市将持续平稳健康发展。宁波楼市经历疫情后的一轮上涨后，市场进入新的周期，*策加码并延续，年宁波房地产市场会逐步平稳健康发展。同时，受“双限项目”低开入市现象增多、*府备案审批限价严格、挂牌土地的房价限制从严等多方面叠加影响，多数房企对宁波房价走势看法偏谨慎，但是由于0年宁波中心城区高价地块成交较多，年成交均价仍存在结构性上涨的压力，再加上宁波不断流入的人口，以及主城区热门地块的不断减少，宁波新房的成交量还是会保持平稳，个别月份或将小幅上涨。
南京：市场平稳健康运行，中高端购买力强，用产业留住更多人
疫情缓解后的南京房地产市场，从土地到新房市场都呈现出火热的局面。*府出台“宁九条”、“双限”、精装包等新*调控市场，帮助市场更加平稳健康的运行。0年南京的土地出让金破亿，居全国第四。多幅地块达到最高限价，多个板块的最高楼面价都有所上升。这给人最直观的感受就是各家开发商对南京市场未来的预期都很高，拼尽全力拿地，为自己储备更多的货值。土地市场的信心势必会传导到新房市场。0年南京新房市场确实也是热闹的。河西、南部新城、江北核心区、铁北等热门板块，摇号竞争激烈，哪怕部分项目在提高首付比例到八成、验资万甚至万依然有不少购房者报名，改善客购买力旺盛，葛洲坝南京中国府、滨江ONE等改善项目去化成绩都很漂亮，中高端改善住宅还有很大的市场。除了热门板块的亮眼成绩，远郊板块在没有足够多的利好*策支持、且距离城区较远，没有足够的客源导入下，成交很是惨淡，甚至开始打折促销。今年春节主张就地过年，南京多家售楼处不打烊，临近春节还有一些项目开盘，很多不返乡的意向购房者也在参观项目，热门板块的几个项目现场更为热闹。年，预计这种态势还会延续，市场持续稳中向好。
城市的发展离不开人的支持。人口是城市发展的底气，尤其现在城市发展过程中，“抢人”更是心照不宣。南京近几年在土地出让方面，产业引进的勾地项目明显增多。都说高校是人口的入口，南京作为教育重镇，高校的数量让人羡慕，近几年也能明显的感觉到更多地毕业生留在了南京。相信南京在稍微努力一把，做大做强几个新兴产业，还会有更多的人才留在南京。
苏州：项目去化分化明显，利好*策为市场注入新的需求
0年苏州调整土地出让*策，不再统一要求封顶或现房销售，土地市场表现火热，碧桂园、东原等老牌房企持续发力，卓越、大发等新进房企积极拿地，但受“一次报价”*策影响，无高溢价地块出现。项目成交持续分化，供应稀缺的高性价比项目持续热卖抢手，地段、价格、产品不占优势的项目成交压力倍增。与此同时，苏州不断推出利好*策，发布人才新*、优先人才购房、降低落户门槛等，吸引人才落户，在带动苏州整体经济发展的同时为住房市场注入新的需求。月，苏州市出台了“稳岗惠企十条”举措，其中规定，外地留苏职工春节期间在苏州工作的，凡申请参加年苏州市流动人口积分管理（含积分落户、积分入医、市区积分入学），给予5分加分，一定程度上提振了人们的置业意愿。年苏州依旧坚持“房住不炒”主基调，短期内“四限”*策不会出现松动，但预计会根据市场情况，从供给端或人才*策等方面出台补充*策缓解楼市压力。
从三四线城市来看，长三角区域三四线城市分为两类：一类为属于都市圈的城市，如南通、昆山之于上海都市圈，扬州之于南京都市圈，经济、楼市发展明显受中心城市带动；另一类为自身城市经济、人口发展向好，楼市有一定支撑度的城市，如金华、苏北五市。
南通（上海都市圈）：GDP突破万亿，房企加大推盘，迎接置业热潮
GDP突破万亿，楼市*策坚持“房住不炒”。0年，南通地区生产总值增长4.7%，达到亿元，成为继苏州、南京、无锡之后江苏省的又一座“万亿之城”。遵循国家“房住不炒”战略，南通市实行商品住房市区统筹管理。市区范围内实行地价房价“双控”机制以及最高备案指导均价*策，新建商品住房价格备案由市区价格备案联席会议统筹决策，严格控制地价、房价涨幅。
*府供地节奏有所加快，楼市热度较高。年月，南通市供地节奏有所加快，住宅用地供应规模同比大幅增长，除南通本土房企外，新城、碧桂园等头部房企也相继拿地。月，新房销售面积57.6万平方米，延续去年年末市场热度。
房企加大推盘，迎接返乡置业浪潮。考虑到南通外出务工人员多数会选择江浙沪皖等地区，返乡路程较近，今年依然会有返乡热潮。开发商们纷纷加大推盘，南通楼市备受
